Ekspertyza budowlana jest dosyć szerokim pojęciem obejmującym wszelkie działania rzeczoznawcy budowlanego zmierzające do ustalenia aktualnego i rzeczywistego stanu technicznego budynku. To na podstawie oględzin poprzedzających przygotowanie ekspertyzy technicznej rzeczoznawca budowlany decyduje o tym, czy dom, który użytkujemy lub mamy zamiar użytkować, nadaje się do bezpiecznego zamieszkiwania. Nie bez przyczyny zatem opinie tego typu traktuje się jako dokument prawny oficjalnie dopuszczony do obiegu sądowniczego i prawniczego. Czym jest ekspertyza budowlana i jakie elementy powinna zawierać?
Ekspertyza budowlana bez tajemnic
Ekspertyza budowlana to opracowanie zawierające wszelkie niezbędne dane i obliczenia potrzebne do określenia stanu technicznego budynku użytkowego. Zazwyczaj przygotowuje ją rzeczoznawca budowlany posiadający uprawnienia budowlane. Dla miarodajności zawartych w opinii wniosków końcowych bardzo ważne jest, żeby rzeczoznawca budowlany specjalizował się w sporządzaniu ekspertyz technicznych i miał w tym zakresie wieloletnie doświadczenie. Jest to ważne także z tego względu, że ekspertyza budowlana jest oficjalnym dokumentem prawnym, który może być wykorzystywany przez sąd w sprawach karnych i cywilnych z zakresu prawa budowlanego, a także na potrzeby policji, prokuratury i inspektora nadzoru budowlanego.
Ekspertyza techniczna to dosyć obszerne zagadnienie obejmujące nie tylko działania rzeczoznawcy budowlanego w terenie, ale i całą dokumentację sprawozdawczą. W sporządzonej przez eksperta opinii powinny się znaleźć nie tylko ogólne wnioski i ocena dotycząca stanu technicznego budynku. Żeby do tego dojść, rzeczoznawca budowlany musi wykonać szereg badań technicznych i geodezyjnych polegających na obserwacji zastanego stanu budynku i jego otoczenia. Oględziny są w tym przypadku pierwszym etapem nadzoru eksperckiego. To na ich podstawie rzeczoznawca budowlany będzie wykonywał odpowiednie pomiary, obliczenia, rysunki i dokumentację fotograficzną w zgodzie o postawioną na początku badania diagnozę.
Czego może dotyczyć ekspertyza budowlana?
Z założenia ekspertyza budowlana ma za zadanie przedstawić ocenę aktualnego stanu technicznego budynku. Nie jest jednak powiedziane, że opinia rzeczoznawcy budowlanego może dotyczyć wyłącznie budynków już eksploatowanych, choć w większości wypadków tak właśnie jest. W zasadzie jednak na podstawie ekspertyzy budowlanej ocenia się też jakość i prawidłowość wykonanych robót budowlanych przy nowych budynkach, dlatego opinia rzeczoznawcy budowlanego może być także pomocna podczas np. odbioru inwestorskiego nowowybudowanego domu. Poza tym jednak ekspertyza budowlana potrzebna jest zawsze wtedy, kiedy należy zweryfikować stan techniczny takich elementów składowych budynku, jak ściany, dach, elewacja, stropy, podpiwniczenie, fundamenty itp.
Ekspertyza budowlana może towarzyszyć nam podczas przebudowy lub nadbudowy budynku, większych prac remontowych, zmiany sposobu użytkowania domu lub wyodrębnienia w nim lokalu użytkowego. Niestety jednak najczęściej ekspertyza budowlana potrzebna jest w sytuacjach, w których doszło do znaczącego uszkodzenia budynku, jego części lub instalacji w nim zamontowanych – zarówno w wyniku działania czynników zewnętrznych niezależnych od nas, jak i w konsekwencji błędów budowlanych popełnionych przez wykonawcę prac. W takim przypadku rzeczoznawca budowlany podczas oględzin weryfikuje stan konstrukcji budynku, jego stabilność, dopuszczalne obciążenia, prace izolacyjne i wykończeniowe, a także ogólną przydatność nieruchomości do użytkowania. Badania mogą obejmować np. analizę uszkodzeń fundamentów, wszelkiego rodzaju pęknięcia i uszkodzenia mechaniczne ścian, stropów i posadzki, sprawność instalacji elektrycznej itp. Zawsze w takich przypadkach rzeczoznawca budowlany dokonuje szczegółowych oględzin, opisuje zauważone usterki, poddaje analizie ich potencjalne przyczyny oraz formułuje zalecenia co do dalszych działań naprawczych. Rzeczoznawca budowlany przygotowujący ekspertyzę budowlaną w zakresie weryfikacji prac budowlanych i podejrzenia popełnienia błędów budowlanych przez wykonawcę może także reprezentować klienta przed sądem oraz weryfikować roszczenia w postępowaniu karnym.
Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?
Prawidłowo przygotowana ekspertyza budowlana powinna być poprzedzona oględzinami budynku, na podstawie których rzeczoznawca budowlany powinien dokonać odpowiednich pomiarów i badań. Poza tym w skład ekspertyzy technicznej wchodzi dokumentacja rysunkowa i fotograficzna budynku i jego części, opis uszkodzeń i wykaz ich potencjalnych przyczyn, opis błędów wykonawczych lub eksploatacyjnych, a także wskazanie działań naprawczych i wstępny kosztorys napraw. Elementem końcowym są wnioski i ostateczna ocena stanu technicznego budynku.