Obowiązki właściciela domu jednorodzinnego a Prawo Budowlane

Budowa domu jednorodzinnego jest przedsięwzięciem, na które decyduje się coraz więcej osób. Jest to dość zrozumiałe ze względu na korzyści, jakie niesie za sobą posiadanie domu jednorodzinnego. Znacznie większa przestrzeń użytkowa, ogród czy kilka kondygnacji to niewątpliwe atuty, których nie uświadczymy w przypadku mieszkania w bloku wielorodzinnym.

Realizacja budowy domu jednorodzinnego jest wieloetapowym przedsięwzięciem pochłaniającym mnóstwo czasu oraz środków finansowych. Musimy zadbać równocześnie o wiele aspektów, m.in. kwestię ubezpieczenia nieruchomości, do czego zobligowani są wszyscy właściciele obiektów budowlanych wznoszonych na kredyt. Samo wykupienie polisy ubezpieczenia nie kończy tematu, ponieważ Ubezpieczyciel często wymaga utrzymywania obiektu zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, co to oznacza?

Obowiązki właściciela budynku mieszkalnego, w tym jednorodzinnego:

Zgodnie z art. 61 Prawa Budowlanego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255 z późniejszymi zmianami):

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie
wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z
działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy
sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska
lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w
wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie
takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi,
bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Dodatkowo zgodnie z kolejnym artykułem art. 62 Prawa Budowalnego(Dz. U. z 2016 r. poz. 2255 z późniejszymi zmianami):

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez
właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, ….
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat,
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku,……
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności,
o których mowa w art. 61 pkt 2;
4a) ……

Właściciele hal przemysłowych, obiektów kubaturowych, administratorzy i zarządcy budynków wielorodzinnych (bloków mieszkalnych) mają pełną świadomość przytoczonych przepisów i rok rocznie zlecają osobom z odpowiednimi uprawnieniami wykonywanie tych kontroli. Jednak w przypadku właścicieli domów jednorodzinnych, najczęściej wykonuje się kontrolę przewodów dymowych i spalinowych, ewentualnie instalacji gazowej.

Ustawodawca na szczęście wyłącza właścicieli domów jednorodzinnych z obowiązku wykonywania corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budowlanych. Jednak w obowiązkach właściciela domu jednorodzinnego pozostają następujące kontrole:

1) okresowa, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i
wentylacyjnych);

2) okresowa, co najmniej raz na 5 lat, polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego i
przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz
jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i
piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków
ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności,
o których mowa w art. 61 pkt 2;
Co poza narażeniem własnego bezpieczeństwa, bezpieczeństwa rodziny i dzieci grozi za nie wykonywanie okresowych, ustawowych i obowiązkowych kontroli?: Art. 91a. Prawa budowlanego precyzuje:
Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu
budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z
przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega
grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo
pozbawienia wolności do roku

Dodatkowo w przypadku stwierdzenia przez Ubezpieczyciela budynku nieodpowiedniego utrzymania obiektu budowlanego, może on odmówić wypłaty ubezpieczenia za powstałe w budynku szkody.

Umowa z ubezpieczycielem – wymagania

Powyższe zapisy wynikają z Prawa Budowlanego, jednak musimy pamiętać o tym, że również towarzystwo ubezpieczeniowe w indywidualny sposób określa wymogi wobec właściciela nieruchomości. Do najczęściej spotykanych obowiązków w umowach z ubezpieczyciela nieruchomości należą:

zachowanie ostrożności w kontekście udostępniania kluczy;
obsługa urządzeń w domu tylko zgodnie z właściwą instrukcją oraz przeznaczeniem;
działania w zakresie ochrony przeciwpożarowej (np. zakaz przechowywania materiałów łatwopalnych w pobliżu przewodu kominowego);
użytkowanie kotłów grzewczych tylko w 100% sprawnych oraz z odpowiednimi atestami;
przekazanie informacji o przechowywaniu w domu przedmiotów o znacznej wartości (np. powyżej 10 tys. zł);
montaż wysokiej jakości zamków;
zabezpieczenie wszystkich otworów (drzwi, okna) przed kradzieżą;
czasami ubezpieczyciel wymaga również dodatkowych zabezpieczeń alarmowych;

Do obowiązków ubezpieczonego należy również odpowiednie zachowanie podczas istnienia bezpośredniego niebezpieczeństwa wobec mienia (nieruchomości), np. pożaru. Właściciel ma wtedy obowiązek podjąć wszelkiego rodzaju środki w celu minimalizacji szkód, a przede wszystkim powinien on niezwłocznie wezwać odpowiednie służby ratunkowe.

W przypadku rażącego zaniechania spełnienia obowiązków towarzystwo ubezpieczeniowe może odmówić wypłaty odszkodowania lub też ograniczyć jego wielkość. W skrajnych przypadkach, sprawa może zakończyć się na postępowaniu sądowym, dlatego warto znać swoje obowiązki oraz korzystać z usług specjalistów, w tym rzeczoznawców budowlanych.