Zakup domu lub mieszkania to dla wielu z nas przełomowy moment – nie tylko w końcu przechodzimy na swoje, ale i nierzadko inwestujemy w nieruchomość oszczędności dotychczasowego życia. Trudno w takiej sytuacji pamiętać o wszystkim, zwłaszcza o dokładnym sprawdzeniu każdego zakamarka domu w poszukiwaniu potencjalnych usterek i zagrożeń, szczególnie jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego. Nierzadko jednak w ferworze dopełniania formalności związanych z kupnem domu umykają nam uszkodzenia, których na pierwszy rzut oka nie zauważamy i które z czasem stają się problemem.

Co zrobić, jeżeli po podpisaniu umowy ze sprzedającym budynek zauważymy wady ukryte? Jak odzyskać utracone pieniądze, jeżeli sprzedawca zataił przed nami uszkodzenia w mieszkaniu? Rzeczoznawca budowlany podpowiada!

Kupujesz dom, pamiętaj o rękojmi

Podstawowym dokumentem zabezpieczającym nas przed nieuczciwymi praktykami sprzedażowymi jest rękojmia. Bez podpisania umowy o gwarancję nie powinniśmy rozpoczynać żadnych prac budowlanych i większych prac remontowych ani decydować się na zakup mieszkania. Dzięki takiemu zabezpieczeniu w przypadku nieruchomości będziemy mogli w ciągu pięciu lat od podpisania dokumentu dochodzić swoich praw, jeżeli w budynku zauważymy jakiekolwiek wady, o których wcześniej nie było mowy. W przypadku kupna domu z rynku wtórnego musimy jedynie pamiętać o tym, że prawdopodobnie będziemy podpisywać umowę z osobą fizyczną, a więc poprzednim właścicielem domu lub mieszkania. W takiej sytuacji obopólna umowa o gwarancji może być ograniczona i kompromisowa. Wówczas, godząc się na takie warunki, możemy automatycznie wyeliminować spod rękojmi niektóre wady ukryte nieruchomości. Sprzedawca może też od nas zażądać deklaracji o zgodzie na przyjęcie zastanego stanu technicznego domu.

Co zrobić w takiej sytuacji? Najlepiej przed zakupem domu skorzystać z porady rzeczoznawcy budowlanego, który sprawdzi stan techniczny budynku i oceni, czy nadaje się on do użytku, a także czy nie zawiera ukrytych wad konstrukcyjnych, które w przyszłości mogłyby generować kolejne uszkodzenia i koszty. Przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego ekspertyza budowlana uchroni nas przed nieprzewidzianymi kosztami i pozwoli negocjować cenę zakupu mieszkania.

Jakie wady ukryte obejmuje rękojmia na dom?

Na podstawie rękojmi możemy ubiegać się obniżenia kosztów zakupu mieszkania, usunięcie wad albo rozwiązanie umowy. Możemy też żądać zwrotu zaliczki lub pełnej kwoty na poczet kupna domu. Wszystko zależy od rodzaju wad ukrytych budynku. Okres rękojmi trwa zazwyczaj 5 lat od podpisania dokumentów, a gwarancji – 2 lata. Ta ostatnia może też być regulowana naszą umową ze sprzedawcą domu.

Rękojmia na zakup nieruchomości oznacza, że przed upływem określonego w dokumentach czasu nabywca domu ma prawo, w przypadku wykrycia wad fizycznych budynku, żądać od sprzedawcy zadośćuczynienia za ich wystąpienie. Odpowiedzialność sprzedawcy jest ewidentna, zwłaszcza jeżeli podczas sprzedaży domu zataił on istotne wady budynku albo zawyżył cenę domu. W takim przypadku zawsze będzie przydatna ekspertyza budowlana, która dodatkowo pomoże nam uzyskać odszkodowanie za poniesione szkody.  

Rzeczoznawca budowlany i ekspertyza budowlana – jakie wady domu może wykryć?

Podczas oględzin budynku rzeczoznawca budowlany może wykryć uszkodzenia, które zostały zatajone w sposób ewidentny przez sprzedającego lub wynikły z wcześniejszego zaniedbania domu podczas jego użytkowania. Ekspertyza budowlana może wykazać zmiany w strukturze budynku, które można klasyfikować jako wady fizyczne nieruchomości i wady prawne.

Za wady fizyczne domu uznaje się np. uszkodzenia w strukturze budynku, które wynikają z błędów budowlanych i nieprawidłowego zabezpieczenia nieruchomości, a także sytuację, w której nieruchomość została sprzedana w stanie niekompletnym, dom nie spełnia zadań, o których zapewniał sprzedający, a także nieruchomość ma wadę, która uniemożliwia pełne korzystanie z budynku lub zmniejsza jego wartość.

Z kolei z wadami prawnymi nieruchomości możemy mieć do czynienia wtedy, jeżeli budynek jest obciążony prawem obligacyjnym, np. najmem, a więc stanowi własność osoby trzeciej, która nie brała udziału w procesie kupna domu, lub jest obciążona przez nią prawnie. Wadą ukrytą domu jest też ciążące na nim ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości związane z nakazem odpowiedniego organu zarządzającego.

Żeby uniknąć problemów z wadami ukrytymi domu, dobrze jest zlecić przed jego zakupem audyt techniczny, podczas którego rzeczoznawca budowlany sprawdzi dokładnie stan techniczny budynku i uprzedzi nas o potencjalnych zagrożeniach i zauważonych usterkach.