Ekspertyza budowlana – kiedy przyda się rzeczoznawca budowlany?

Przygotowując się do przeprowadzenia remontu, który będzie zmieniał jakikolwiek element konstrukcyjny domu czy mieszkania, musimy przygotować się na to, że Urząd wydający nam pozwolenie na renowację zażąda od nas oficjalnej opinii technicznej lub ekspertyzy budowlanej. To, jaki dokument będziemy musieli przedstawić, będzie zależało od tego, jakich zmian będziemy chcieli dokonać. Czym jest ekspertyza budowlana wydawana przez rzeczoznawcę budowlanego i dlaczego opinia techniczna nie zawsze wystarcza?

Opinia techniczna a ekspertyza budowlana – różnice

O tym, jak szczegółowe powinno być badanie stanu budynku, decyduje jego cel oraz zakres działań remontowo-budowlanych, które chcemy przeprowadzić. Niestety, wielu inwestorów podejmujących jakiekolwiek kroki związane z budownictwem nadal ma problem z zakresem opracowań technicznych dotyczących budynków oraz definiowaniem podstawowych pojęć związanych z oceną stanu technicznego nieruchomości. Najczęściej problem dotyczy dwóch pojęć, które w sposób nieuzasadniony są stosowane zamiennie w tym samym kontekście. Chodzi o opinię techniczną i ekspertyzę budowlaną. Na czym polegają różnice i kiedy musimy zwrócić się do rzeczoznawcy budowlanego?

Opinia techniczna budynku jest pojęciem dużo węższym niż ekspertyza budowlana i zazwyczaj wydawana jest przez fachowca na podstawie oględzin obiektu budowlanego. Opinia jest opracowaniem, które dotyczy wyłącznie rozwiązań projektowych, przewidywanych zjawisk mogących zajść lub zachodzących w procesie projektowania budynku, a także zakresu ich ewentualnego użycia. Ponieważ opinia techniczna ma ułatwić formułowanie wniosków dotyczących dalszych postępowań budowlanych w zakresie badanego obiektu budowlanego, powinna interpretować działania analityczne podejmowane przez specjalistę w zakresie projektu budowlanego nieruchomości. W tym rozumieniu opinia techniczna tylko sporadycznie wspomagana jest analizą rzeczywistego stanu budynku. Zazwyczaj do wykonania opinii wystarcza wiedza uważana za powszechnie dostępną i doświadczenie eksperta, ale z racji tego, że niejednokrotnie opinia techniczna może być także konieczna przy podejmowanych rozwiązaniach finansowych wykonawcy, powinna być wykonywana przez osobę, która posiada specjalistyczne uprawnienia budowlane.

W odróżnieniu od opinii technicznej ekspertyza budowlana jest wielopłaszczyznowym opracowaniem opartym na badaniach stanu rzeczywistego budynku, które zawiera nie tylko wyniki obserwacji budowlanej, ale także obiektywne i rzetelne obliczenia i pomiary. Podstawowym zadaniem ekspertyzy budowlanej jest określenie aktualnego i rzeczywistego stanu technicznego obiektu budowlanego bądź jego części, dlatego do jej wydania niezbędne jest przeprowadzenie analizy dostępnej dla nieruchomości dokumentacji projektowej i wykonawczej, a także zdarzeń zachodzących podczas realizacji lub użytkowania budynku. Zazwyczaj ekspertyza budowlana konieczna jest w przypadku zaistnienia okoliczności wywołujących jakieś odstępstwa od normy budowlanej i jest zlecana m.in. w celu zbadania uszkodzeń, pęknięć, przemieszczeń, ugięć czy innych błędów budowlanych. Ekspertyzę budowlaną może sporządzić rzeczoznawca budowlany, który posiada odpowiednie uprawnienia zawodowe w zakresie budownictwa, wiedzę teoretyczną oraz udokumentowaną wiedzę praktyczną.

Co musi zawierać ekspertyza budowlana?

Rzeczoznawca budowlany, aby wykonać rzetelną ekspertyzę budowlaną, musi na ogół przeprowadzić szereg czynności obejmujących inwentaryzację uszkodzonych elementów obiektu budowlanego, badania kontrolujące materiały użyte do konstrukcji budynku, badania mechaniczno-strukturalne materiałów oraz badania gruntu, na którym dokonano budowy. Ekspert po przeprowadzeniu tych czynności musi dodatkowo dokonać analizy statycznej elementów konstrukcyjnych budynku i ocenić wszystkie rozwiązania techniczne, które zostały podjęte w fazie budowy obiektu, celem oceny ich skuteczności i celowości. Dzięki temu ekspertyza budowlana przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego będzie mogła także odpowiedzieć na pytanie inwestora o potencjalne przyczyny uszkodzeń budynku. Co istotne, ekspertyza musi też wskazać główne błędy popełnione w fazie wykonawstwa projektu budowlanego oraz określić możliwe działania naprawcze i zalecenia w zakresie wzmocnienia uszkodzonych elementów budynku.