Nomenklatura związana z opracowaniami, które są wykorzystywane w procesie budowlanym, może zniechęcać. Sytuację komplikuje fakt, że jako strona zaangażowana zarówno w czynność nierzadko nie zdajemy sobie sprawy z tego, jakiego dokumentu powinniśmy oczekiwać od rzeczoznawcy budowlanego, aby ten mógł nam pomóc. O tym, jaki dokument powinien być przygotowany do oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego, decyduje nie tylko konkretna sytuacja, rodzaj uszkodzeń lub zmian wykonywanych w obrębie budynku, ale i np. dostępna dokumentacja nieruchomości, a także zalecenia inspektora nadzoru budowlanego.

W jakich przypadkach może pomóc nam rzeczoznawca budowlany i jakie dokumenty może dla nas przygotować? Czym różni się ekspertyza budowlana od opinii technicznej i oceny technicznej budynku?

Rzeczoznawca budowlany – rodzaje dokumentów. Ustalenie definicji

Status rzeczoznawcy budowlanego, jego kompetencji i obowiązków ustala Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa. Działania rzeczoznawcy budowlanego muszą być zbieżne z regulaminem Komitetu Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej z dn. 20 marca 2018 roku, który został zaktualizowany nowelizacją statutu z dn. 18 grudnia 2018 roku. Dokument nie tylko określa prawa i obowiązki rzeczoznawcy budowlanego, w tym konieczność podnoszenia przez niego kompetencji, pozyskiwania doświadczenia i przedłużania uprawnień rzeczoznawczych, ale i definiuje bardzo dokładnie wszystkie opracowania techniczne, do których sporządzania uprawniony jest rzeczoznawca budowlany.

Według zapisów regulaminu rzeczoznawca budowlany może wykonywać:

ekspertyzę budowlaną (techniczną)

ocenę techniczną

opinię techniczną

orzeczenie techniczne.

Regulamin nie tylko definiuje dokumenty, ale i określa zakres opracowania technicznego i wymagane uprawnienia do ich sporządzenia.

Ekspertyza budowlana (ekspertyza techniczna)

Według Komitetu Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej ekspertyza techniczna, której przygotowanie leży w kompetencji rzeczoznawcy budowlanego, to: opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe.

Ekspertyza budowlana zawiera ocenę stanu technicznego budynku wraz z określeniem przyczyn uszkodzeń i propozycją środków zaradczych. Rzeczoznawca budowlany podczas przygotowywania dokumentu opiera się wyłącznie na rzeczywistym stanie materiałowo-konstrukcyjnym budynku. Ekspertyzę budowlaną może wykonywać tylko rzeczoznawca budowlany.

Ocena techniczna

Zgodnie z zapisami rozporządzenia znowelizowanego w grudniu 2018 roku ocena techniczna to: opracowanie dotyczące określonych zdarzeń, zjawisk lub procesów bez podawania przyczyn, ale z oceną zagrożeń i stanu elementów, konstrukcji lub całego obiektu, wykonywane w oparciu o te same zasady co sporządzanie projektów budowlanych. Oznacza to, że oceny techniczne powinny być opracowywane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.

Ocena techniczna budynku użytkowego opiera się o projektowy stan elementów i konstrukcji budynku i ocenia stan techniczny nieruchomości bez podawania przyczyn zastanego stanu, za to z ocenianiem zagrożeń wynikających z aktualnego stanu budynku i jego części. Ocenę techniczną może przygotować rzeczoznawca budowlany posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane.

Opinia techniczna

Według Komitetu Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej opinia techniczna, którą przygotowuje rzeczoznawca budowlany, to: opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.

Opinia techniczna, podobnie jak ocena techniczna, opiera się na projektowym stanie elementów i konstrukcji budynku. W przeciwieństwie do oceny opinia techniczna ocenia jednak zagrożenie i stan elementów, konstrukcji lub całego budynku użytkowego, może także oceniać nakład finansowy włożony w prawidłowe przeprowadzenie procesu budowlanego. Opinia jest odpowiedzią na pytanie o to, w jaki sposób powinien być eksploatowany budynek i czy może być dopuszczony do bezpiecznego użytkowania.

Orzeczenie techniczne

W diagnostyce budowlanej stosowane jest również orzeczenie techniczne. Jest to: opracowanie zawierające ocenę rozwiązań technicznych i ekonomicznych, zjawisk i zdarzeń zachodzących w procesie projektowania, realizacji oraz użytkowania obiektu budowlanego. Może ono również obejmować ocenę poszczególnych elementów konstrukcyjnych elementów ogólnobudowlanych, rozwiązań technologicznych i materiałowych, a także ocenę nakładów finansowych. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zdarzeń lub zjawisk określa ono przyczyny ich powstania oraz formułuje ocenę końcową. Orzeczenia techniczne powinny być także opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne. Orzeczenie techniczne to termin zarezerwowany dla ocen, w których rozstrzygane są sprawy sporne, oraz ocen o charakterze sprawdzenia lub weryfikacji.

Orzeczenie techniczne przygotowane przez rzeczoznawcę budowlanego jest dużo szerszym i bardziej dokładnym opracowaniem przygotowanym na podstawie zebranych materiałów. Orzeczenie techniczne wskazuje na stan techniczny budynku, ocenia go i podaje przyczyny ewentualnych uszkodzeń i błędów budowlanych. W tym zakresie jest to dokument najbliższy ekspertyzie budowlanej.   

Więcej na: https://www.zgpzitb.org.pl/wp-content/uploads/2014/08/6-Rodzaje-opracowa%C5%84.pdf