Na co zwrócić uwagę wybierając kierownika budowy – rzeczoznawca budowlany radzi

wybor-kierownika-budowy

Rozpoczęcie budowy to niezwykle poważna decyzja. Dlatego należy rzetelnie do takiej inwestycji się przygotować. Przede wszystkim trzeba pamiętać o wszystkich niezbędnych pozwoleniach na jej rozpoczęcie. Niezwykle istotne jest także, by nie zapomnieć o zatrudnieniu kierownika budowy.

To on ma stać na czele całej inwestycji, koordynować pracę i pilnować, żeby wszystko odbywało się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zatwierdzonym projektem budowlanym. Dlatego dobrze wcześniej rozeznać się na rynku, żeby wiedzieć, kogo na takie stanowisko zatrudnić, czy też do jakiej firmy się zgłosić, by skorzystać z doświadczenia jej pracowników.

Kim jest kierownik budowy?

Kierownikiem budowy jest osoba, która pełni  nadzór nad budową. Jego zatrudnienie nie ogranicza się wyłącznie do zadań mających na celu usprawnienie prac związanych z inwestycją. To także obowiązek narzucony przez przepisy prawa budowlanego. Kierownikiem budowy musi zatem być osoba, która posiada wszystkie niezbędne uprawnienia związane z pełnieniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Ponadto do jej obowiązków należy prowadzenie niezbędnej dokumentacji, przygotowanie pozwoleń i organizacja pracy na budowie. Kierownik budowy jest wreszcie osobą, która doskonale orientuje się w regulacjach prawnych – zna wszystkie przepisy prawa budowlanego – bo to ona jest odpowiedzialna za ich przestrzeganie.

Obowiązki kierownika budowy

Na kierowniku budowy spoczywa ogromna odpowiedzialność związana z organizacją pracy przy całej inwestycji. To, co należy do jego zadań, jest ściśle określone przez przepisy prawa budowlanego. Według nich osoba na tym stanowisku jest zobowiązana między innymi do zabezpieczenia terenu budowy, zapewnienia geodezyjnego wytyczenia obiektu,  prowadzenia dokumentacji budowy, realizację zadań wpisanych do dziennika budowy, ale też zgłaszania gotowego obiektu do odbioru i ewentualnego usunięcia późniejszych wad i usterek. To szereg zadań, dlatego tak ważne jest, by znaleźć zaufanego, sprawdzonego i wykwalifikowanego pracownika na to stanowisko.

Warto też pamiętać, że istnieje możliwość zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Nie może nim być ta sama osoba, która pełni funkcję kierownika budowy. Inspektor także musi posiadać wszystkie niezbędne uprawnienia do pracy na budowie. Jego zadaniem jest jednak pilnowanie i reprezentowanie interesów inwestora. 

Jak wybrać kierownika budowy?

Nie jest to łatwe zadanie. Zwłaszcza, jeśli inwestor ma świadomość, z jak dużą odpowiedzialnością wiąże się to stanowisko. Im większa budowa, im poważniejsza inwestycja, tym większe wymagania w stosunku do takiego specjalisty. Szukając osoby, która może podjąć się takiego zadania, dobrze jest wcześniej przeprowadzić rzetelny wywiad rynku i sprawdzić, kto jest aktualnie polecany przez innych inwestorów. Taka droga jest również najłatwiejszą możliwością na sprawdzenie, jak przebiegały inne projekty pod kierownictwem wybranej przez nas osoby.

Dobrze jest także wiedzieć, jakie doświadczenie zawodowe ma potencjalny kierownik naszej budowy. Jeśli ma na swoim koncie projekty zrealizowane w Twojej okolicy, łatwo będzie można sprawdzić, jak dokładnie przebiegały i jaki jest ich efekt końcowy. Przy tym im więcej budów kierownik ma na swoim koncie, tym większym doświadczeniem może się poszczycić. 

Trzeba się liczyć także z kosztami związanymi z wynagrodzeniem dla kierownika budowy. Jego wysokość będzie zależeć nie tylko od rodzaju i wielkości inwestycji, ale też od doświadczenia i kwalifikacji takiego pracownika.

Warto poważnie podejść do sprawy znalezienia odpowiedniego kierownika budowy. Zatrudnienie na tym stanowisku zaufanej i sprawdzonej osoby gwarantuje dokładną kontrolę nad całą inwestycją. Pozwoli to też dobrze przygotować się na wypadek niespodziewanych sytuacji na budowie – a takie również się zdarzają. Doświadczony, wysoko wykwalifikowany  kierownik budowy będzie wiedział, jak szybko i konkretnie zareagować, by wszelkie ewentualne problemy nie rzutowały na harmonogram całej inwestycji.

Doświadczony, rzetelny kierownik budowy, który przebywa na budowie, nadzoruje procesy wytwórcze, pozwala na późniejsze uniknięcie problemów z błędami wykonawczymi. Z mojego doświadczenia rzeczoznawcy budowlanego i spraw jakimi się zajmuję wynika jednoznacznie, że – szczególnie przy realizacji budynków jednorodzinnych – zachwiana jest hierarchia kompetencji.

Inwestor podpisuje umowę na budowę z Wykonawcą (firmą lub majstrem – często nie posiadającym żadnej odpowiedzialności prawnej). Kierownik budowy jest traktowany jak “zło konieczne” (bo tak wymaga Prawo budowlane, bo nie pozwolą rozpocząć budowy, czy nie dostanę pozwolenia na użytkowanie). Przy takim założeniu i podejściu szuka się kierownika budowy, który podejmie się wpisania w dokumenty za 500 zł i prawdopodobnie będzie raz lub dwa na budowie. W tym wypadku budową rządzi Majster. O ile trafimy na rzetelnego Wykonawcę, rzeczywiście znającego się na sztuce budowlanej, mamy szansę, że budynek zostanie wybudowany bezproblemowo. Będzie to możliwe, jeśli:

  • projekt jest prosty, bardzo szczegółowy i dokładny,
  • założone w projekcie warunki gruntowe są zgodne z rzeczywistością,
  • podczas wykonywania robót budowlanych będzie panowała optymalna temperatura, brak wiatru, niewielkie nasłonecznienie i okresowo wystąpią niewielkie opady deszczu,
  • przywiezione na budowę materiały i wyroby budowlane będą z pewnego źródła, z dokumentacją certyfikującą,
  • Wykonawca przeczyta instrukcję stosowania wyrobów budowlanych umieszczoną na opakowaniu produktu i zastosuje się do jej zaleceń,
  • Wykonawca dochowa należytej staranności na etapie wszystkich robót budowlanych.

Przy założeniu opisanego powyżej zbiegu szczęśliwych okoliczności, budynek powstanie bez problemów. Niestety znaczenie ma tu czynnik ludzki. Zazwyczaj, szczególnie przy projektach typowych, warunki gruntowe różnią się od projektowanych. Ławy fundamentowe nie mają wykonanego odpowiedniego otulenia prętów zbrojeniowych, izolacja przeciwwilgociowa / przeciwwodna jest wykonana niedokładnie, zasypki fundamentów są wykonywane niestarannie, w ścianach nie układa się dodatkowego zbrojenia pod oknami, zmiania się rozstawy zbrojenia i średnice prętów w elementach żelbetowych, podnosi się dachy, zmiana przekroje i rozstawy więźby dachowej.

Tu tylko wymieniliśmy błędy przy stanie surowym otwartym, a to dopiero ⅓ budowy budynku. Bez odpowiedniego, doświadczonego nadzoru za wyżej wymienione błędy można ponieść surową karę. Do tej pory największa, z jaką się spotkałem przy budowie budynku jednorodzinnego, została oszacowana na kwotę 250 tys. zł za roboty naprawcze (w budynku w stanie surowym otwartym, którego koszt budowy – według Inwestora, wynosił 160 tys. zł.). W tym przypadku warunki gruntowe nie były takie jak założone w projekcie, Wykonawca budował według uznania a nie projektu budowlanego, a kierownik budowy był na budowie po to, aby podpisać dziennik budowy. Sprawa trwa w sądzie już od 3 lat, budowa została zatrzymana, a pieniądze “utopione”. A wystarczyło, żeby kierownik budowy, był obecny na budowie, patrzył i reagował.

Jeśli mają Państwo takie lub podobne problemy, są Państwo w trakcie budowy, tuż przed lub po, a jakość wykonanych robót nie jest zadowalająca, rzeczoznawca budowlany pomoże, doradzi, sprawdzi i oceni. Zapraszamy do kontaktu! Działamy na terenie całego kraju. 

 

Quality Factor
Share
This